Affitti brevi, scatta la stretta dal 2026: ecco cosa cambierà

Con la quarta manovra del governo Meloni entra in vigore, dal 1° gennaio 2026, una stretta sul regime fiscale degli affitti brevi che ha già creato tensioni nella maggioranza di centrodestra. La novità principale riguarda il numero di immobili concessi in locazione turistica: il nuovo sistema si applica in particolare a partire dal terzo immobile affittato.

Scatta la presunzione d’impresa

Il cuore della riforma è la modifica della cosiddetta “presunzione d’impresa”. Con la norma approvata dal Parlamento, chi affitta in modalità breve almeno tre immobili viene automaticamente considerato un operatore economico. Non serve più arrivare a cinque immobili, come previsto in passato. La conseguenza diretta è l’obbligo di apertura della partita Iva.

Secondo alcune stime, la platea interessata potrebbe riguardare solo poche migliaia di immobili, ma l’impatto simbolico e politico della misura è rilevante. Il conteggio avverrà sul singolo contribuente e non sull’immobile in sé.

Chi resta escluso dal conteggio

Dal calcolo restano esclusi gli immobili affittati in forma breve da soggetti diversi dal proprietario, come comodatari o conduttori che operano come host sulle piattaforme online. È il caso, ad esempio, di chi utilizza Airbnb pur non essendo proprietario dell’immobile.

Proprio questo aspetto potrebbe spingere alcuni proprietari a cercare soluzioni alternative, come l’intestazione della terza casa a figli o parenti. Sarà però l’Agenzia delle Entrate a effettuare le verifiche per garantire il rispetto delle nuove regole.

Le nuove aliquote fiscali

Accanto all’obbligo di partita Iva, la manovra introduce un assetto fiscale differenziato per gli immobili affittati a breve termine. Per il primo immobile resta in vigore la cedolare secca al 21 per cento. Sul secondo immobile, invece, si applica l’aliquota più alta del 26 per cento, sempre come imposta sostitutiva.

Questa aliquota era già stata introdotta nel 2024, ma fino a poco tempo fa era possibile scegliere il 21 per cento per un solo immobile tramite il modello 730. Dal 2026 il margine di scelta viene ulteriormente ristretto.

Gettito atteso e nodo Airbnb

Il governo ha stimato un incremento del gettito Irpef pari a circa 13 milioni di euro l’anno a regime. Una cifra contenuta, come emerge dalla relazione tecnica della legge di bilancio, soprattutto se confrontata con le dimensioni complessive del mercato degli affitti brevi in Italia.

La stretta arriva inoltre dopo la sentenza definita “ferma-Airbnb”, che ha acceso il dibattito sul ruolo delle piattaforme digitali e sulla regolamentazione del settore turistico.