Affitti brevi, aumentano le tasse: cedolare secca al 26%

La bozza della Manovra 2026 approvata dal governo Meloni introduce tra gli altri, cambiamenti significativi anche nel settore degli affitti brevi, con un inasprimento della tassazione che non lascia spazio a eccezioni. Secondo quanto riportato da La legge per tutti, la cedolare secca passerà al 26% per tutti i proprietari, eliminando la possibilità di usufruire della precedente aliquota agevolata del 21% su uno degli immobili locati. La misura coinvolge direttamente chi mette a reddito appartamenti per periodi fino a 30 giorni, ma si estende anche agli intermediari e ai portali telematici come Airbnb, chiamati ad adeguare la ritenuta operata come sostituti d’imposta. Completa il quadro la proroga della facoltà per i comuni capoluogo di aumentare l’imposta di soggiorno, confermando come la manovra intrecci fisco e turismo in modo deciso.

Affitti brevi: cosa sono

Gli affitti brevi riguardano contratti di locazione di immobili ad uso abitativo con durata massima di 30 giorni, stipulati da persone fisiche al di fuori dell’attività d’impresa. Oltre all’alloggio, la normativa DL 50/2017 consente di includere servizi accessori come pulizia, biancheria e connessione internet. In passato, questi contratti potevano beneficiare della cedolare secca agevolata al 21% per un immobile a scelta, una possibilità ora eliminata con la nuova manovra. Si tratta di una tipologia di locazione molto diffusa soprattutto nei contesti turistici, dove, a titolo esemplificativo, una famiglia può affittare un appartamento al mare per due settimane tramite un portale online. La normativa regolamenta chiaramente quali contratti rientrano nel regime degli affitti brevi, ma l’aumento della tassazione potrebbe influire sulle scelte dei proprietari e sulla disponibilità di appartamenti sul mercato.

Novità della manovra: la nuova aliquota della cedolare secca

L’articolo 7 della bozza della legge di Bilancio modifica il decreto legge 50 del 2017, cancellando la possibilità di applicare un’aliquota agevolata del 21% su uno degli immobili locati. A partire dal periodo d’imposta 2026, la cedolare secca sarà unica e fissata al 26% per tutti gli immobili locati con contratto breve, fermo restando il limite di quattro appartamenti. Superata questa soglia, scatta l’obbligo di aprire una Partita IVA e operare in regime d’impresa. Questa misura comporta un aumento significativo della pressione fiscale per molti contribuenti, che dovranno versare un’imposta più alta su tutti gli immobili dati in affitto breve. Ad esempio, su un reddito da 1.000 euro, la tassazione passa da 210 a 260 euro. La novità rappresenta quindi un incremento concreto del carico fiscale per una vasta platea di proprietari, eliminando una flessibilità che molti consideravano utile per bilanciare l’imposizione fiscale e se da un lato semplifica il sistema, dall’altro riduce gli strumenti di pianificazione fiscale dei privati.

Inoltre, la nuova aliquota unica rende più prevedibile la gestione fiscale dei contratti brevi, ma impone ai contribuenti un adeguamento immediato dei calcoli dei ricavi e delle spese. Le associazioni di categoria hanno già segnalato che molti proprietari potrebbero rivedere le proprie strategie di affitto, riducendo le disponibilità sul mercato o aumentando i prezzi per compensare l’incremento della tassazione.

L’impatto su piattaforme e intermediari

La modifica coinvolge anche portali come Airbnb, Booking.com e altri intermediari digitali, che operano come sostituti d’imposta. Con la nuova aliquota del 26%, queste piattaforme dovranno trattenere direttamente una quota maggiore del canone di locazione percepito dai turisti e versarla all’erario, prima di corrispondere il netto al proprietario. Ad esempio, per un affitto di 800 euro, il portale tratterrà 208 euro a titolo di acconto fiscale, lasciando al proprietario 592 euro. Questo cambiamento contribuisce ad aumentare la trasparenza dei flussi fiscali, ma richiede aggiornamenti tecnici e organizzativi ai portali, che dovranno adeguare i sistemi di ritenuta e rendicontazione. Le piattaforme hanno già espresso a riguardo, forte preoccupazione circa l’impatto sulle prenotazioni e sulla gestione dei rapporti con i clienti e i proprietari.