Affitti brevi, cosa cambierà nel 2026: tra partita Iva e contratti

Importanti novità per il 2026 per gli affitti brevi! Il Governo ha infatti modificato le norme sugli affitti a breve termine, introducendo un correttivo che rivede le modalità di applicazione della cedolare secca. La nuova regolazione stabilisce con maggiore chiarezza la distinzione tra locazioni occasionali e quelle svolte in forma imprenditoriale, rivedendo anche il trattamento fiscale per i proprietari. Di seguito tutte le novità previste per il nuovo anno.

Cambia l’aliquota per affitti brevi

L’intesa raggiunta all’interno della maggioranza si concentra in particolare sulla “presunzione d’impresa”, una misura che cambia il quadro normativo per chi concede in affitto breve. In base alla nuova normativa, chi affitta almeno tre immobili, e non più cinque come avviene attualmente, verrà automaticamente considerato un operatore economico e dovrà quindi aprire una partita IVA.

Sul piano fiscale, però, non ci sono stravolgimenti: il sistema della cedolare secca resta invariato, con l’aliquota del 21% applicata sul canone del primo alloggio e quella del 26% sul secondo. Il conteggio degli immobili rilevanti ai fini della presunzione d’impresa viene fatto sul singolo contribuente, senza includere le abitazioni affittate in forma breve da soggetti diversi dal proprietario, come comodatari o conduttori che operano come host sulle piattaforme online. Inoltre, il riferimento rimane sempre all’unità immobiliare: quindi, un appartamento suddiviso in più stanze e affittato separatamente, anche con contratti distinti, verrà considerato comunque come una sola casa.

Tra questioni fiscali e vincolo Cin

Introdotti nuovi vincoli aggiuntivi nel settore delle locazioni turistiche, come l’obbligo del Codice Identificativo Nazionale (Cin), che deve essere richiesto dai titolari di strutture turistico-ricettive e dai locatori di unità immobiliari destinate a locazioni brevi. Questo codice è obbligatorio per le strutture alberghiere, extra-alberghiere e le locazioni brevi, ma non per le case religiose no-profit che offrono ospitalità gratuita. Per gli agriturismi, invece, è obbligatorio esporre il Cin anche se la loro categoria non è prevista dalle normative regionali.

Inoltre, sul fronte fiscale, il reddito viene determinato considerando i canoni incassati, con la possibilità di applicare una deduzione forfettaria del 15% per chi aderisce al regime agevolato, , con l’esclusione dell’Irap per le persone fisiche.

Cambiano i contratti

Una delle principali criticità per i proprietari, in particolare per i lavoratori dipendenti, è che il superamento della soglia di due immobili in locazione breve comporta automaticamente l’assimilazione a un’impresa, attivando la presunzione d’impresa. In questa valutazione, si considerano solo gli affitti brevi, cioè quelli con durata inferiore ai 30 giorni, mentre i contratti di lunga durata non rientrano in questa categoria. Per evitare di essere considerati imprenditori, alcuni proprietari potrebbero scegliere di spostare uno o più immobili su formule di locazione diverse, come contratti più lunghi. Questi contratti potrebbero essere transitori, tra uno e 18 mesi, evitando così i vincoli e i rischi legati ai classici contratti 4+4 o 3+2, spesso visti come meno flessibili.